• <nav id="ua8wg"><strong id="ua8wg"></strong></nav>
  • 突發!聽說,這家TOP房企的資金鏈斷了?……

    30投行 2020-11-08 16:16:31

    來源:地產人言

    作者:達令




    艷姐說


    某房企“88折降價賣房”的事情還猶在眼前,又一家TOP10開發商不甘落后,放出了大招:

    ?

    近日,其霸州項目直接開出8500元的抄底價!雖然前提條件是一次性付清全款,但在環北京區域,這個價格依然令人跌破眼鏡。

    ?

    要知道,該項目在去年最火的時候單價一度漲到18000元,限購政策出臺后,價格雖然有所起伏,但基本維持在12500左右,現在垂直降落到8500,相當于打了個四七折,直接腰斬還拐個彎,比坐跳樓機來的還刺激。

    ?

    不僅霸州項目,其他地區的同系列項目也刮起了降價風暴,據說,實際售價幾乎只有高峰時期的一半左右。

    ?

    從萬人瘋搶到“特價清倉大甩賣”,這顯然不是開發商發善心讓利剛需這么簡單,有人猜測,十有八九是他家“錢緊”了……


    “生死之鏈”的偃旗息鼓


    據小道消息稱,這家開發商(以下代稱“A”)今年1-2月實際銷售額只有百億許,遠遠不到外部公開的290多億,規模來看就是個300-500億公司。獵頭費用、BCG拖欠更是夸張,近一個億,很多供應商直接跑到他們總部或分公司堵門去了。


    有媒體就直接爆出其“資金鏈恐接近斷裂,股票也已經抵押給了銀行?!?/span>


    如果以上只是傳言,真實性有待考證,那我們來看看其2017年三季報。


    數據顯示,A家各項負債指標與期初相比出現大幅增長趨勢,短期借款、應付票據、一年到期債券、長期借款、永續債及少數股東注資等總額達到約908億元。同期經營活動產生的現金流凈額為-224.32億元。


    堂堂TOP房企,為什么把資金鏈搞得如此緊張,艷姐認為無外乎兩個原因:一是為了跑規模跑速度,大舉借債貸款;二是上市公司輸血非上市公司。

    ?

    首先,做大規模一直是這家老板的追求。近幾年四處拿地擴張,借了不少外債。當然,房地產本身就是個資金成本很高的行業,按照他家的實力,只要銷售跟上、回款到位,欠點債也不是什么大問題,可偏偏流年不利,重倉的環京地區一下就嚴控了。

    ?

    這對于A家來說,顯然是一記重拳。因為他的布局80%都在環京地帶,在2016年的銷售額中,河北地區足足貢獻了近9成的市場份額。從某種程度來說,雖然他家規模超過千億,但本質上也就是個區域性地產公司,算不上全國性。環京一限購,銷量出現斷崖也是情理之中。

    ?

    房子賣不掉,就無法回籠更多的現金流。而與此同時,大批項目還在開工建設,上下游款項、員工工資等數不清的環節也都需要用錢,一兩個月可以等,可是一年、幾年呢?誰也耗不起。何況在政策嚴控之下,絲毫看不到任何放松的跡象。


    于是,低價賣房回籠資金就成了“救命稻草”,畢竟錢握在手里才最踏實。



    (示意圖,與本文所提企業無關)


    如果說環京的嚴控是客觀的因素,造成A家資金鏈捉襟見肘的另外一個原因完全來自于自身:上市公司輸血非上市公司。


    首先要肯定的是,這家老板還是很有遠見的,資本布局能力也很強,他沒有把希望放在A這一枚棋子上,而是在A上市、運作走入正軌后,逐漸將精力投入到新的平臺之上。


    一邊,利用A這個上市公司不斷增長的業績、規模等各種利好刺激股價上漲;一邊,依靠上市公司A的股權質押來融資,換取更多真金白銀的支持,從而為集團的其他產業輸血。目的是不斷孵化新殼,最終形成一個個上市公司組成的龐大矩陣。


    坦白講,他這個邏輯是對的。一個殼打造成熟,再迅速投入另一個殼,將不同產業關聯交易、互相騰挪,從而獲取更大的收益,這就是資本的運作之道。國內一些資本高手,也都不外乎這種套路。


    但是,股票質押風險很大,一旦上市公司A的業績下跌,會引發連鎖反應,比如股票下跌、股票質押平倉、新業務死掉……多米諾骨牌效應。所以,為了避免股票質押平倉,必須拼死撐起上市公司A的股價,保持增長。否則,只能選擇賣身了。


    當然,還有一種情況更糟糕,就是在這個“乾坤大挪移”的過程中,新業務還沒發展起來,上市公司A已經被掏空了。從目前的情況來看,這種可能性并不是沒有。


    除了借款和輸血,A家還存在一系列影響資金鏈這條“生死之鏈”的問題,比如政府回款不達預期、擔保資金規模不堪重負等,每一項都足以讓A家煩惱一陣子了。


    “四面楚歌”的攻堅之戰


    為了扭轉流動性資金緊張的局面,A家似乎正在尋找新的方式,以緩解燃眉之急。


    最直接的就是降價促銷,以盡快回籠資金、平衡利潤。比如開頭說的8500大甩賣,力度絕對空前,由此可見其對資金的饑渴程度。


    不過,據說那批8500的房子是以某產業園人才港特價房的名義拿的指標。在某財經媒體人爆出的A家對“降價”事件的溝通反饋中也表示,拿出來的100套不是普通住宅,而是規劃的產業公寓,銷售時會有資格限制。? ?


    看得出,A家并不愿意被認為是在降價賣房,并且給這次促銷安上了一個合理的由頭。但實際上是什么情況,大家心知肚明,畢竟掛羊頭賣狗肉的事情,大家見的也不少了。

    ?

    除了直接降價,還有一種是通過支付方式的變更來加大出貨力度。比如,購房者采用全款或分期付款,則對應著不同的單價,拿霸州項目來說:

    ?

    全款一次性8500元;

    全款分期一年均價9000元;

    全款分期三年均價12000元。



    還有的項目允許購房者先支付5%的首付,剩下的25%可以在一年半時間內分六次付清。


    降價換量的效果是蠻明顯的,據說當天就賣掉了不少套房源,這種情況在限購一年后的環京地區幾乎沒有出現過。


    當然,打折降價只能解一時之憂,并不是長久之計。而且,隨著行業集中度的不斷提升,大魚吃小魚的趨勢愈發明顯,只有不斷做大做強,才能避免掉隊或被淘汰,而在這個過程中,資金實力顯得尤為重要。


    為了拓展資金渠道并控制風險,A家開始大力布局環北京之外的市場,尤其是華東、華中和珠三角地區,以尋求新的發展機會。


    從其近一年簽下的20多個項目來看,傳統大本營京津冀地區只有承德和秦皇島兩地3個項目,絕大部分項目位于華東和華中地區,其中南京、合肥、武漢、鄭州和長沙等區域中心城市及周邊衛星城市也開始出現在其版圖之上。


    作為融資的教科書,A家還積極地和旭輝、碧桂園等實力房企合作,買業績,撐起上市公司股價,以加大融資力度,緩解重倉區域政策帶來的壓力。


    打不死的“小強”老板


    除了戰略上的改變,作為A家的精神支柱,老板個人運籌帷幄的能力,或許也將為壓力重重的企業注上一劑強心針。因為對于A家老板來說,目前的遭遇并不是最難的。

    ?

    在他以往的創業路上,曾遇到過兩道大坎,一次破產、一次瀕臨破產。

    ?

    第一次是在1998年,火鍋店做的風生水起的他,瞄上了另一個發財的機會,攬下了市政府大樓翻新的生意??上М斈晖蝗粐澜刨J資金用于修建樓堂館所,一下就扎住了地方政府的錢袋子,據說當時欠他的款項將近500萬。


    1998年的500萬,是個什么概念?這換成一般人,恐怕要天天去政府門口拉橫幅了。但A家老板倒好,直接跑到政府辦公室把合同燒了,并表示不再討要欠款,欠下的債他自己用火鍋店掙的錢來還。這個眼光和氣度絕對不是一般人能有的。


    第二道坎是在2003年,當時他正在做產業園,投入了大半身家,結果碰上國務院開展土地市場治理整頓行動,重點清理開發區,叫停開發區建設。


    和上一次欠債危機一樣,他又做了一件極有覺悟的事情。他跑到市政府,表明在這種情況下,絕不給政府添亂,政府說啥就是啥。


    好在,最終文件中的一個豁免條款保住了產業園。大意是,除去此前當地省政府認定的特定開發區可保留之外,其他開發區一律關停。


    雖然這兩次遭遇都足以讓人崩潰,但他的處理方法卻為他攢了不少人品,也可以看出其超乎一般人的魄力和膽識。


    有著如此頑強的生命力,再加上老板的高智商和高情商,即便這次資金鏈真的繃不住,對他來說最多也就是個新挑戰,不見得致命。

    ?

    而且,艷姐發現,老板經歷的兩次重創和這一次的資金鏈問題,都與政策相關。所以,一旦日后政策轉向,或許又將攪動一池春水。


    至于那些指望看熱鬧或者看A家價格繼續下跌的小伙伴先不要激動,A家的資金鏈即使再緊張,還是比你的要富足的多。更何況,A家在環京已經深耕多年,拿地成本都不算高,前些年已經享受過重倉的饕餮盛宴,資金即使緊張,但還遠遠沒有到崩盤的極限。


    結語


    潮水下降,才會發現誰在裸泳。

    ?

    艷姐看來,A家此次的降價之舉,并不一定如外界想象的那般嚴重,更大的可能性是為了薄利多銷、刺激交易、回籠資金。在樓市遇冷時期,不失為一種主動出擊的策略,同時,也能給對手一定的打擊。

    ?

    當然,如果情況真的很糟糕,嘗試調整城市布局路線,去到陌生領域放手一搏,對A家而言,或許并非壞事。只要股價不下跌,一切都還有轉機。

    Copyright ? 華為手機價格交流組@2017